התקדמות נוספת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לתוכנית הייחודית של הוד השרון אשר תאפשר תוספת של זכויות בניה וקומות נוספות למבנים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה בהוד השרון
מאת: אביהו רצאבי
8/2/2015
ביום ראשון השבוע קיימה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה
דיון נוסף בתכנית הר/1/38 לחיזוק מבנים ותוספת זכויות
בהוד השרון. את התוכנית יזמה עיריית הוד השרון מתוך
מטרה לענות על הצורך הלאומי של חיזוק מבנים מפני
רעידות אדמה והוספת אמצעי מיגן דירתיים במבנים ישנים
תוך הליך התחדשות עירונית שהינו גם כדאי מבחינה
כלכלית. התוכנית תאפשר תוספת בנייה במסלול תמריצים
מיוחד למען התחדשותם של שישה מתחמי מגורים בעיר.
הר/ 38/ 1 – תוכנית עירונית ייחודית וראשונה מסוגה
בהתאם להחלטת המועצה הארצית וחוזר מנכ"ל פעלה
עיריית הוד השרון, לקידומה של תוכנית ייחודית מפורטת
אשר מאפשרת תוספת זכויות בניה נוספות למבנים,
הטעונים חיזוק, וזאת במקרים מיוחדים בהם הזכויות
הקיימות בתמ"א 38, אינן מספיקות בכדי לתמרץ את חיזק
המבנים.
על פי סקר מבנים שהכינה העירייה, קיימים בעיר כ- 256
מבנים אשר על פי הוראות תמ"א 38 דורשים חיזוק מפני רעידות אדמה. אלא שנכון להיום על פי תיקון 3 להוראות תוכנית המתאר הארצית 38 (התיקון החדש והמתקדם ביותר) מתאפשרת ליזמים תוספת של עד 2.5 קומות בלבד למבנה- דבר אשר בערים ובאזורים רבים בישראל איננו מעניק ליזמים כדאיות כלכלית ביישום התוכנית ובכך מקבע את המצב הקיים. בצעד ראשון מסוגו בישראל, יצרה עיריית הוד השרון, בשיתוף עם לשכת התכנון המחוזית, תוכנית עירונית ייחודית אשר תאפשר למבני העיר הזקוקים לחיזוק תוספת קומות באופן בלעדי וזאת בהתאם להוראות סעיף 23 בתמ"א 38.
מסלולי תמריצים
התוכנית אותה יזמה עיריית הוד השרון נוספת על תיקון 3 לתמ"א 38 ובשורה התחתונה מציעה מנגנון תמריצים ליזמים לחיזוק מבנים בנוסף לזה, כאשר על פי המיפוי העירוני מתוך 256 המבנים בעיר הדורשים חיזוק, זקוקים כ- 53 מבנים הבנויים ב- 6 מתחמים לחיזוק יתר.
התכנית מציעה חיזוק מבנים בשני מסלולים, מסלול עיבוי מבנה קיים
ומסלול הריסת ובניה מחדש.
באשר ל- 203 מבנים שזקוקים לחיזוק- אך לא לחיזוק יתר יוכלו
לבחור היזמים מאחד משני מסלולים: במסלול עיבוי תינתן תוספת
של 2.5 קומות (ללא שינוי מתמ"א 38 תיקון 3) ובמסלול הריסה ובניה
מחדש תינתן תוספת קומה אחת מעבר לזכויות הקבועות וסה"כ
תתאפשר תוספת של 3.5 קומות.
באשר ל- 53 מבנים המצויים בששת המתחמים תתאפשר במסלול
העיבוי תוספת קומה אחת מעבר לזכויות הקבועות וסה"כ תתאפשר
תוספת זכויות בניה של של 3.5 קומות ובמסלול ההריסה והבניה
מחדש תתאפשר לראשונה בישראל תוספת זכויות של 3 קומות נוספות
מעבר לזכויות הקבועות בתמ"א 3/38 כלומר- סה''כ תוספת זכויות בניה בשיעור של 5.5 קומות. בסך הכל מדובר בתוספת מקסימאלית של כ- 1,800 יחידות דיור בכלל הבניינים והמתחמים יחדיו, כאשר המבנים החדשים יוקמו בהתאם לסטנדרטים תכנוניים והנדסיים עדכניים תוך התייחסות לסביבה, למרחב הציבורי ולמתן פתרונות חניה.
התכנית מאפשרת גמישות תכנונית והתייחסות נקודתית לכל מבנה ומבנה על מנת שיבוצע בו פרויקט עם היתכנות כלכלית שמטרתו חיזוק כנגד רעידות אדמה. מדובר בתוכנית עירונית ייחודית שבין היתר נועדה לתת מענה לפניות העולות מן השטח ומרביתן עוסקות בנושאי הריסה ובניה מחדש, הבעיה המרכזית עד כה הייתה שאין מספיק זכויות בניה, התב"עות הקיימות ישנות ובהרבה פרויקטים לא הייתה אפשרות ביצוע מהבחינה הכלכלית.
לדברי ראש העיר, חי אדיב: "תחום ההתחדשות העירונית, בתשתיות, בתחבורה ובמבני העיר זוכה להתייחסות עירונית נרחבת כחלק מהחזון העירוני ומתוכנית המתאר לעיר. החלטת הוועדה המחוזית לאישור התוכנית העירונית הייחודית תעניק זריקת עידוד לתושבים המבקשים בחיזוק מבנים ובהליכי עיבוי או הריסה ובניה מחדש. אני מודה לוועדה המחוזית על האמון הרב בתהליכים העירוניים של הוד השרון ולכל העוסקים במלאכה, אמון הבא לידי ביטוי בשבחים הניתנים על תוכנית המתאר לעיר ובישום הליכים דוגמת העברת סמכויות לידי הוועדה המקומית. פיתוח תחום תמ"א 38 במתחמי העיר, לצד שורת התוכניות העירוניות לדיור לסטודנטים וזוגות צעירים יצרו סל נרחב של פתרונות למען תושבי העיר".
עיריית הוד השרון מקדמת תוספות זכויות בנייה בתמ"א 38
גינדי וזיתוני רכשו מגרשים בגודל 5 דונם בשכונת נווה עוז בפתח תקווה בשווי 66 מליון שקלים
אחרי שסיימו בניית אלפי יחידות דיור בהוד השרון וכפר סבא, רכשו אבי זיתוני בשותפות עם משה ויגאל גינדי, 2 מגרשים בני כ- 5 דונם בשכונת נווה עוז בפתח תקווה, עליהם הם מתכננים לבנות 101 יחידות דיור. מדובר על עסקת מזומן שנחתמה עם בעלים פרטיים, בשווי של 66 מיליון שקלים. על פי האומדן, היקף המכירות של הפרויקט צפוי לעמוד על כ- 235 מיליון שקלים
מאת: אביהו רצאבי
11/2/2015
על פי התכנון, החברות א.זיתוני ומשה ויגאל גינדי יחלו בקרוב לשווק את פרויקט הבנייה בשכונת נווה עוז בפתח תקווה, שיכלול כ- 101 יחידות דיור בשני מגדלי מגורים בני 15 קומות, כל אחד. הפרויקט יכלול דירות גדולות בלבד בנות 5 ו- 6 חדרים, מיני פנטהאוז ופנטהאוז במחיר התחלתי של 2 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
מחירי הדירות:
דירת 5 חדרים 125 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת מוצעת החל מ- 2 מיליון ₪, דירת 6 חדרים בשטח של 140 מ"ר ו- 16 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 2.2 מיליון ₪, מיני פנטהאוז בשטח של 162 מ"ר ו- 65 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 3.2 מיליון ₪ ופנטהאוז בשטח של 180 מ"ר ו- 140 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 4 מיליון ₪.
אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלים של חברת א.זיתוני: "מדובר באחד האזורים היקרים בפתח תקווה והמבוקשים שבהם. האזור מאופיין באוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוה מאוד. כיום יש ביקוש גדול לדירות יוקרה בשכונה, בעיקר ממשפרי דיור בסביבה הקרובה. מדובר בעסקה חשובה כחלק מהאסטרטגיה של החברה לרכוש מתחמים באזור השרון ובמרכז הארץ הנהנים בשנים האחרונות מגידול חד בביקושים".
נציין, שהמגרשים שנרכשו ממוקמים בסמוך לשכונת נווה עוז הותיקה, לשכונת כפר גנים ג' ובצמוד לגבול עם העיר גבעת שמואל השכנה.
שכונת נווה עוז ממוקמת במערב העיר והיא אחת מהשכונות הוותיקות בה. השכונה ידועה כשכונה שקטה ומשפחתית אשר הבתים בה הם בעיקר צמודי קרקע. לאחרונה החלה מגמה של בנייה לגובה בעיקר באזור הקרוי "נווה עוז החדשה".
עבור א. זיתוני המוכר כקבלן הבונה פרויקטים באזור השרון ובמרכז הארץ, זוהי הפעם הרביעית בה הוא בונה בעיר. בעבר הוא בנה בפתח תקווה פרויקטים באם המושבות, נווה גן ובשכונת כפר גנים.
משה ויגאל גינדי וחברת א.זיתוני בנו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור בעיקר באזור השרון ובגוש דן. בשנים האחרונות הם הקימו 520 יחידות דיור בשכונה הירוקה בכפר סבא, 280 דירות בפתח תקווה ו- 153 יחידות דיור בהוד השרון.
אבי זיתוני
פרויקט השכונה הירוקה כפר סבא
רעננה מדורגת כיעד השקעה
מומלץ לשנת 2015
קריסת מע"מ 0 ופיזור הממשלה הקודמת, החזירו את ההסתערות על שוק הנדל"ן. ברבעון הרביעי של 2014 נרשם שיא של למעלה מעשור עם מכירתן של 8,100 דירות חדשות. כמו כן, 6,762 דירות חדשות ויד שנייה נרכשו על ידי משקיעים - עלייה של 12.7 אחוזים, ביחס לרבעון השלישי
מאת: אביהו רצאבי
12/4/2015
ההמתנה להתפתחויות מצד הממשלה הסתיימה לעת עתה, וכפי הנראה שנת 2015 תתאפיין בהמשך מגמה של ביקושים חזקים ועליות מחירים של 5%-8% במאקרו. אמנם רמות המחירים הגבוהות הגדילו את הסיכונים ושחקו את התשואות, אך בשורה התחתונה נדל"ן למגורים עדיין מייצג השקעה אטרקטיבית וסולידית ביחס לחלופות.
מחקר חדש שערך אלון גרינברג מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים מעלה, כי בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן ברעננה בכ-10%, וכפי העולה מהמחקר- עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בעניין. כביש 531 ומסילת השרון, שהעבודות עליהם נמצאות בעיצומן, צפויים לשדרג בצורה דרמטית את הנגישות הבעייתית של העיר כיום, ולהקפיץ את מחירי הדירות. כמו כן רעננה היא גם מהמובילות בארץ ביישום תמ"א 38, ועד לסוף 2015 כ-50% מהמבנים הישנים צפויים להיכלל בהליכי התחדשות עירונית. המגמה הזו מקבלת תאוצה גם בעיר השכנה, הוד השרון, אם כי - לא כמו ברעננה.
גולת הכותרת בתחום הבניה למגורים היא שכונת נווה זמר, שממוקמת בצפון העיר ותכלול 3,484 יח"ד בבנייה רוויה – השכונה הגדולה ביותר בתולדותיה של העיר. מחירן של דירות 4 חדרים בשכונה עומד על כ-2.15 מיליון ש"ח ו-2.7 מיליון לדירות 5 חדרים. דירות 3 חדרים יד שנייה בחלקים אחרים בעיר נמכרות בכ-1.5 מיליון ש"ח בממוצע. בדומה לערים חזקות אחרות באזור המרכז, התשואה מהשכרה נמוכה יחסית – 2.9%.
אבי זיתוני - הבעלים של חברת א. זיתוני, הבונה פרויקטים באזור השרון מציין: "רעננה נחשבת לאחת מהערים האיכותיות ביותר בארץ, אך לאורך השנים היא התאפיינה בפיתוח שמרני ושוק נדל"ן שקט יחסית. בשנתיים האחרונות מתרחשת פריחה נדל"נית בעיר, המתבטאת בין השאר בקפיצה בהתחלות הבניה מרמות של 100-200 יח"ד לשנה, עד ל-600 בשנים 2013-4".
בימים אלה ביצע משרד הנדל"ן "הוד נכסים" מהוד השרון עסקת ענק של מכירת בית מגורים, בסך 8,600,000 שקלים.
מדובר במכירת בית ברחוב "סמטת הירק" ושטח של דונם אדמה,עם בריכת שחייה.
בנוסף, נסגרה במשרד "הוד נכסים", עסקה ענקית נוספת לבניית 12 יחידות דיור במתחם "עפרון" - 6 חד', דירת גן, דופלקס ופנטהאוס, דירות גדולות עם מפרט עשיר. לפרטים: "הוד נכסים - 052-3082121 09-7457336
נפתחה הרשמה למתחם דיור חדש ומפואר במתחם "עפרון" הוד השרון
פרויקט חדש לחברת היזמות והבנייה "ינוב" ברעננה: קונצ'רטו
חברת היזמות והבנייה "ינוב" משיקה פרויקט חדש ברעננה - קונצ'רטו. הפרויקט ממוקם בשכונת נווה זמר ברעננה ויכלול 2 בניינים בני 6 קומות ו-33 דירות. תמהיל הדירות מגוון וכולל דירות 4 חדרים בשטח של כ-91 מ"ר ומחסן במחיר של החל מ-2.25 מיליון שקל; דירות 5 חדרים בשטח של כ-124 מ"ר ומחסן במחיר של החל מ-2.65 מיליון שקל בקומה ממוצעת...
מאת: רבקה מאור
דצמבר 2015
חברת היזמות והבנייה "ינוב", משיקה פרויקט חדש ברעננה - קונצ'רטו. הפרויקט ממוקם בשכונת נווה זמר ברעננה ויכלול 2 בניינים בני 6 קומות ו-33 דירות. תמהיל הדירות מגוון וכולל דירות 4 חדרים בשטח של כ-91 מ"ר ומחסן במחיר של החל מ-2.25 מיליון שקל; דירות 5 חדרים בשטח של כ-124 מ"ר ומחסן במחיר של החל מ-2.65 מיליון שקל בקומה ממוצעת.
כמו כן, הפרויקט, שמשווק על ידי אלדר סוהו, כולל דירות מיוחדות: דופלקס-פנטהאוז בשטח של כ-167 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-116 מ"ר במחיר של החל מ-4.4 מיליון שקל. מהחברה עוד נמסר כי החל השיווק למכירת הדירות.
פרויקט קונצ'רטו של "ינוב", מציע קונספט ייחודי בשכונה החדשה ומאפשר לדיירי הפרויקט ליהנות מחדרי מוזיקה, בהם ניתן לקיים שיעורי נגינה ולבלות בזמן הפנאי עם המשפחה והחברים. נציין, שחדרי המוזיקה מאובזרים וכוללים: קירות אקוסטיים וכלי נגינה.
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת "ינוב": "מדובר בפרויקט בוטיק ואינטימי השונה מכל מגדלי המגורים המוקמים כיום באזור השרון. חיפשנו משהו שייחד את הפרויקט וייתן לדיירים ערך מוסף. בחרנו במוזיקה מכיוון שבמחקר שוק שעשינו גילינו שמדובר במוצר אהוב שגם ילדים וגם מבוגרים יכולים להשתמש בו. ניתן לדוגמא לשלוח את הילד למורה פרטי שיגיע למתחם מבלי כל הלוגיסטיקה של להסיעו לחוג, ברחבי העיר".
הפרויקט נבנה כאמור, ב"נווה זמר" - שכונה חדשה המוקמת כיום בצפון רעננה ותכלול כ-3,500 יחידות דיור. השכונה המשתרעת על פני 830 דונם כוללת פארקים, מגרשי משחקים ומבני ציבור שיעמדו לרשות תושבי השכונה. השכונה שמה דגש את אלמנטים ירוקים והיא כוללת בנייה ירוקה, ספורטק ומערכת אשפה פניאומטית.
חברת "ינוב", הוקמה בשנת 1986 ולאורך השנים הקימה למעלה מ-2,500 יחידות דיור באזור השרון. "ינוב" הינה חברה משפחתית פרטית מובילה העוסקת ביזום, פיתוח ובניית פרויקטים למגורים ומשרדים. אחד מיתרונותיה הבולטים של "ינוב", הוא בהיותה היזמית והקבלן המבצע. שילוב כוחות זה מוביל למצוינות ולאיכות בבנייה. החברה פועלת פי תקן האיכות הבינלאומי ISO 9001. מיום הקמתה משלבת החברה בהצלחה בין הקפדה על עיצוב לבין איכות בניה חסרת פשרות, והודות לכך זכתה בתואר "הבניין היפה בעיר" בפרויקטים שונים. לקוחות החברה מהווים את הנכס החשוב ביותר עבורה ונהנים משקט נפשי הנובע מן העובדה, כי ישנה כתובת אחת אחידה לכל פניות הלקוח.